親や祖父母から住宅取得資金の援助を受ける場合

住宅取得資金の非課税制度、贈与税について

◆住宅を購入する時、親や祖父母から援助を受ける場合には主に3つの方法があります。

1.贈与・・・     住宅取得等資金の非課税制度または相続時精算課税制度を使って親等から贈与を受けて自分の資金として出します。

2.借入金・・・  所定の条件を取り決めて借入金とします。

3.共有・・・     資金を出してくれた親や祖父母に持分を持たせて共有名義として登記をする。

住宅取得等資金の贈与税の非課税はどのような制度?

この制度はかなり人気の制度

この特例は、名前の通り「子供または孫が住宅を購入するための資金援助であれば、非課税枠内までなら贈与しても贈与税を課しません」という特例です。

あくまで住宅を新たに取得するための資金援助に限定されるため、既存の住宅ローンの返済のための資金援助はこの特例の対象となりません。

この制度は人気の制度なので使っている方はたくさんいらっしゃいます。

基本的にはこの制度は非常に良い制度で条件は次の通りです。

●贈与を受けるのは子供か孫であること。直系尊属(父母、祖父母)からの贈与であることが条件です。

注)妻の両親から夫が贈与を受ける場合などは、夫の単独名義だとこの特例は使えませんので、あくまで妻が贈与を受けて、物件は妻と夫の連名で購入し、夫と妻の共有名義でそれぞれ持分を持つ形で所有権登記しましょう。持分割合は妻と夫で出す資金に応じた割合。

●贈与を受けた年の翌年315日までに住宅を新築や取得していること

●贈与を受けた年の翌年315日までにその家屋に居住すること又は遅滞なく居住することが見込まれること等

消費税率10%で非課税枠が最大3,000万円まで拡大

注意点 贈与税が0円でも必ず申告が必要です。

住宅取得等資金の非課税の特例を使う場合に、トラブルになるのが、「非課税の範囲内だから申告しなくていいと思っていた」というケースです。

この特例は、非課税額の範囲内だったとしても必ず贈与税の申告が必要です。

例えば、親が子に住宅取得資金として500万円贈与したとします。住宅取得資金は最大3,000万まで非課税なので、この特例を使えば税金は0円です。しかし、税金が0円だったとしても申告はしなければいけないのです。もし申告しなかった場合はこの特例を受けることはできません。ちなみに500万円を普通に贈与した場合には48万5千円の贈与税が課税されてしまいます!

(贈与の金額500万円-非課税金額110万円×税率15%-控除額10万円)

★贈与税の申告期限は、贈与を受けた(お金を受取った)年の翌年2月1日から3月15日までです。

この制度の恐い所は、申告期限に遅れたら非課税にしてくれなくなることです。

1日でも遅れたら特例を受けることができなくなりますので、この特例を検討している人は、必ず「贈与額が非課税枠の範囲内であっても申告は必要!」と覚えるようにしてください。

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非課税枠の限度額が一般住宅より500万円高い、ここでいう「質の高い住宅」とは?

わかりやすくいうと、下記のいずれかひとつに該当している建物です。

①耐震等級が以上

➁省エネルギー対策等級が

③一次エネルギー消費量等級が以上

④高齢者等配慮対策等級が以上

該当しているかどうかは、住宅性能表示制度に基づいた「住宅性能評価書」があれば確認できます。

無い場合は、「住宅性能証明書」を用意しましょう。

これは、国土交通省が定めた「評価基準」により、第三者機関が「日本住宅性能表示基準」に従って評価の結果を表示したものです。また、「長期優良住宅」や「低炭素建築物」の認定を受けた建物は「質の高い住宅」になります。

 

⇒「住宅性能評価書」と「住宅性能証明書」って似てるけど違うの?

相続時精算課税制度ってどんな制度?

住宅取得等資金の非課税制度と似た制度に、相続時精算課税制度というものがあります。

この制度は、高齢化の進展等を踏まえ、高齢者の保有する資産を次世代に円滑に移転させる観点から、平成15年度改正により、創設されました。

しくみは、60歳以上の親または祖父母から子や孫への贈与で、「生前に贈与をしたときは2500万円まで贈与税を非課税にしますが、贈与した人が亡くなった時には、その時の遺産に加え、過去に生前贈与した財産も一緒に、相続税を課税しますよ」という制度です。

※上の「住宅取得等資金の非課税制度」との併用はできず、どちらかを選択することになります。

 

例えば、平成28年の時点で1億円持っているAさんという人がいたとします。

このAさんが、相続時精算課税制度を使って、生前に子供に2500万円を贈与したとします。この時は贈与税は0円。

なぜなら2500万まで非課税ですから。

その贈与をした後、Aさんの手元には、いくらの財産が残っていますでしょうか?

答えは・・・7500万円ですね。1億円あった財産から贈与した2500万を引けば、7500万です。

その後、時は流れ、このAさんはお亡くなりになってしまいました。

この時、Aさんの手元に残っていた遺産はいくらかというと、7500万円です。

では、相続税はこの残っていた7500万に対してかかるのか?

ここで出てくるのが、相続時精算課税制度なんです!!

生前、相続時精算課税制度を使って贈与した2500万は、たしかに贈与税は非課税でした。

しかし、その人が亡くなってしまった時は、手元に残っていた財産だけではなく、この相続時精算課税制度を使って生前に贈与した財産も含めて相続税を計算しなければいけません。

2500万まで非課税」とはなっていますが、それは贈与税が非課税となっていただけで、最終的には相続税として課税されますので実質非課税にはなっていないのです。

ここで、この制度の名前をよくご覧ください。

●相続時精算課税制度●

この制度は、【贈与をする時は贈与税を非課税にしますが、相続がおきたには、非課税にしていた分も精算して課税する制度】という意味なのです。

つまり、贈与税は非課税になったけど、その分はあとで相続税として課税されますので、節税というより、税金の支払いを相続の時まで先送りにした、というのが実態です。

つまり先ほどのAさんの例でいくと、手元に残っていた財産7500万と過去に相続時精算課税制度を使って贈与した2500万を合わせた、結局1億円に対して相続税が課税されるというわけです。

親又は祖父母からの借入金の取扱い

贈与税の非課税枠を超えた分を借入金とする

贈与してもらう金額が、贈与税の非課税枠を超えている場合、その超えた金額については借入という扱いにする。

 

●親子間借入れにおいて注意が必要なのは、「もう返さなくてもいいよ」と言われたから返済していない状態や、ある時払いの催促なしのような場合で返済日を決めていないというような場合は、「それは借入ではなく、もはや贈与でしょ」とみなされてしまい贈与税が課税されてしまいます。贈与とならないためには次の点に注意し、借入れ条件等の取り決めをしてしっかり返済をしていく必要があります。

 

1.金銭消費貸借契約書又は借用書を作成。(当社で作成します)
PCで作成しても手書きのものでも問いません。借入金額・ 利息・返済期間等の借入条件をしっかり記載して下さい。なお借入金の金額に応じた収入印紙を貼り、消印することを忘れないで下さい。また金銭消費貸借契約書は貸主・借主双方が契約書を所有すると、それぞれ契約書に印紙を貼付することになります。借用書ですと借主が貸主に差し入れる形式になります。1枚作成して本紙を貸主に差し入れ、借主はコピーを所有することにすれば印紙は本紙1枚に貼付することですみます。

2.一定の利息はつける。
一般的な金利と比べ極端に低い金利や無利息だと、借りる人に経済的利益が生じるため、贈与税課税の問題が起こる可能性があります。一般的に社内融資制度がある会社で、社内融資を受けている社員は、0.2%以上の金利だと所得税課税の問題がないとされています。この制度を援用すれば0.2%以上の金利を付けることが望ましいでしょう。

3.契約書(借用書)に従い毎月確実に返済する。
返済は"現金持参払い"ではなく"振込"がよいです。返済した確実な証拠を振込用紙や預金通帳で証明できるようにして下さい。返済は原則借りた翌月からとし、異常に長い据え置き期間(例えば1年後とか2年後)を設けないようにした方がよいでしょう。極力金融機関と同様の条件に準じてください。

4.返済期間は返済の完済年の親の年齢がおおむね80歳~85歳くらいまでの期間とする。
親の年齢を考慮した常識的な返済期間にして下さい。たとえば、現在70歳の親から35年返済で借りるのは非常識と判断されます。

購入・売却、税務、相続お気軽にご相談ください。
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045-392-5750045-392-5750
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営業時間
9:30〜21:00
定休日
毎週水曜日、第1・3火曜日 GW,夏季,年末年始
免許番号
神奈川県知事(1)第29601号