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戸塚区で不動産の売却でお悩み

戸塚区で不動産の売却でお悩みの方から電話相談がありました。聞くところによると、中古の戸建てを販売開始してから間もなく半年が経つがなぜ売れないのかという相談でした。

大手さんとの専属専任で3か月目に1度更新し、今回2回目の更新を迫られており価格も大幅に下げてほしいと言われているとの事。

物件の所在や大手さんの名前は聞きませんでしたが、築年からして建物はまだまだ使えるし、間取りも4LDKでカースペース1台、雨漏りなどの大きな不具合もないようなので、聞く限りではごく普通の戸建という印象。物件自体に何か売りにくいポイントがあるわけではなさそうです。なのになぜ売れないのか?

●考えられる理由は3つ

①依頼している会社の販売活動が不十分、自社の顧客にしか紹介しないなど
②現在の価格が、買い手のマーケット価格より高い(単純に相場より高い)
③物件に隠れたマイナス要因がある(車両などの騒音、道路が狭い、暗い、坂がきつい、近隣の雰囲気、学校まで遠い、通学路が危ない、リフォーム費用が高額になりそう、などなど…)

上のいずれかだと思いますが、ネット時代の今は①は無いでしょう。原因は②か③ではないでしょうか。
②と③をしっかりと査定して「売れるであろうマーケット価格」にしなければなりませんが、そこに売主様の希望金額懐事情が反映されてしまうと、それも売れない要因の一つになります。

事情により価格を下げれない場合、例えばローンの残債が全額払えず、不足分の金額も捻出できないとなれば抵当権の抹消が出来ないため売却もできません。

あらたに家を購入するなら売却損額も上乗せして借入する「住み替えローン」を活用しますが、そうでなければ、他の方法で借入をしてローンの残債不足分に充当するしかありません。

売却する理由にもよりますが、売れない状態が続いたとしても当面は困らないなら良いですが、早めに売らなければならないという場合は、物件価格を下げて売却損金を借入するのも策の一つです。

●アドバイスとしては…

一社で6か月間専任依頼して売れなかったのだからその会社とは一旦解除して、更新のタイミングで専任の相手を変える、または他の会社にも査定を依頼し複数社に依頼が可能な一般媒介契約をして間口を広げてみましょう。

一般媒介だと十分な販売活動ができなくなると言って専任を求めてくる会社には依頼する必要はないでしょう。

投稿日:2020/02/07   投稿者:飯野直人
2021/10/22 19:39更新

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